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逾60城发布160次楼市调控政策 买房时机到了吗?

时间:2017-08-01 13:32来源:新电梯 作者:经济参考报
 

    2016年多地楼市异常火爆,虽然调控政策从去年10月陆续出台,但基于对后市看好,一二线热点城市楼市依然暗流涌动。为稳控房地产市场,继北京今年3月发布“认房又认贷”调控政策后,新一轮范围更广、力度更严的楼市调控潮开启。从北上广深等一线城市,到南京、杭州、厦门等热点二线城市,再到环京、环沪周边区域,调控升级成为房地产市场的“主旋律”。据不完全统计,自去年“9·30”调控以来,目前全国有超过60个城市或县区发布各种房地产调控政策160余次。

    《经济参考报》记者梳理发现,北上广深全部执行“认房又认贷”政策,且非户籍人口购房门槛均提高至五年。此外以北京为中心,河北涿州、崇礼、霸州、文安等也采取限购措施,构成环北京限购圈。环上海区域的浙江嘉善县等地则对新房、二手房全面限购。

    同策咨询研究部总监张宏伟说,在热点城市严厉调控下,投机资金向热点区域周边的“非限”区域转移,在“遇涨即调”的调控取向下,将有越来越多的二三四线城市纳入调控范围。

    一位热点城市房管部门负责人说,无论在广度还是深度上,这轮房地产调控不是小打小闹,决心和力度都超过以往,体现出地方政府坚决贯彻“房子是用来住的,不是用来炒的”的理念。

    在一些业内人士看来,把去年的“9·30”限购和今年的这一轮楼市调控相比,本轮楼市调控因城施策,更具精准性。

    各地政策持续“打补丁”,适时围堵调控漏洞。本轮调控政策涉及信贷、资金、购买资格等方面:对于非户籍人口购房,北上广深均将门槛提高至五年;“假离婚”行不通,北京对于离婚一年以内的房贷申请人,参照二套房信贷政策执行,广州成年单身或离异人士只能限购一套等;对于“商改住”等违规改变土地性质开发建设的行为,北京也出台“限商”政策。

    当前,限价、限售、限商,已成为本轮调控“杀手锏”。北京、南京等多个城市对新建商品住宅给出最高限价,北京规定每平方米超过8万元不能入市,南京最高限价不能超过4.5万元;限售也是本轮调控“新利器”,成都、厦门、广州等20余城市启动限售政策,其中雄安新区周边的白沟限售时间最长,明确房产自登记之日起五年内不得转让。

    调控日趋精细化,环热点城市限购圈加速形成
    与此同时,环热点城市限购圈加速形成。本轮调控已从一二线热点城市扩展到一些三四线城市区域。除了环京、环沪的一些三四线城市限购后,包括环合肥、环南京等的一些城市也加入限购序列。“这表明一二线热点城市的外溢效应正在逐步放大。”张宏伟说,本轮调控已从一线城市、热点二线城市,扩展到一些三四线城市区域。

    中国指数研究院最新报告分析,相比2016年10月调控主要集中在一线城市和热点二线城市,本轮出台调控政策的城市,则从一二线热点城市扩散到三四线城市。与此同时,这一轮的调控政策也呈现出新的变化,表现为中心城市和周边城市政策同步调控,形成“合力效应”。

    值得注意的是,此次各地因城施策、因区施策,调控日趋精细化。易居研究院智库中心研究总监严跃进说,本轮调控不仅不同城市之间存在“去库存”和“控房价”双轨并行,即使在同一城市范围内,不同区域也是双轨并行。比如,石家庄、南昌等在调控中并未实施全域限购,而是选择在中心城区稳步推进;在“东热西冷”格局下,广东佛山楼市调控政策也作出区别。

    部分房企按兵不动“豪赌”政策松绑
    专家和业内人士称,打破供需错位需长期制度安排
    自去年“9·30”迄今,房地产市场进入新一轮调控周期已满十个月,从限购、限贷到限价、限售、限商,多地调控步入“五限”时代。《经济参考报》记者了解到,目前各地调控措施以“限”为主,通过提高购房门槛、限定销售价格等方式抑制市场成交,却没能从根本上释放购房需求,同时新房供应又不足,导致供需错位。面对日趋严厉的“限字令”,有的房企玩起了“双合同”等花招规避政策,有的房企则按兵不动“豪赌”政策松绑。

    “政府对楼市销售价格进行干预,对于短期内遏制房价过快上涨起到一定的积极作用,但是也有一些负面作用。”多地建设部门负责人在接受采访中表示,为了控制房价,对项目限价是权宜之计,呼吁楼市调控多出台长效手段。

    预期难降:“能买还是尽量买”
    “当前调控政策出台周期缩短、频率加快,说明政策边际效应明显。”一位国有房企负责人说,企业不看好本轮调控持续性,认为政府后市仍会放松政策以稳定经济增长。

    在名为“投资环京”的微信群里,有一批环京楼市投资者交流心得。“环雄安地区严厉限购,北京南部地区需要有当地户籍或者社保门槛,投资难度增大。但在附近一些其他地区,外地户籍还可以购买一套,能买还是尽量买。”群里一名较为活跃的投资人说,不排除未来各地放松调控的可能性,一旦放松,市场就会回暖,房价暴涨的可能性就很大。

    《经济参考报》记者在采访中发现,限购等调控政策虽然缓解房价过快上涨趋势,但也增强了人们“物以稀为贵”的上涨预期。

    厦门大学管理学教授戴亦一指出,作为政府一项基本的调控性政策措施,楼市限购这类措施能在一定程度上缓解房价过快上涨的局面,但是“治标不治本”。限购应被看作是一个临时性的应对措施。

    一位在沿海省份房管部门工作20多年的基层干部表示,限购本质是遏制需求,也向投资者释放信号:越是稀缺紧俏的东西大家越追逐,价格就还要涨。反向预期之下,楼市限购反而成了房价上涨的预警器。

    需求旺盛:一旦松绑或引发风险
    链家地产研究院院长杨现岭表示,我国楼市调控多以短期、需求端为主,采取“限”字措施抑制需求,但实际需求还在,只是暂时被“堵”住。这些被压抑的需求一旦爆发,会给后市带来巨大风险。

    在“越限越涨”预期驱动下,购房者购房需求更加强烈。今年3月底,在环京的涿州,一楼盘开盘推出2000余套房源,却排了一万多个号。开盘时,购房者将售楼处挤得水泄不通。

    在福州3月底开盘的鲁能公馆项目,两三百套房源引来几千人哄抢。一名地产业内人士说,当天现场有中介把买房资格炒到2万元,不找关系根本买不到房。

    3月17日北京出台“认房又认贷”政策,让不少人购房时从首套房变为二套房,购房首付款大幅上涨,购房者顿时面临巨大压力,导致交易无法进行。北京市住建部门统计,这部分群体约有2万人。

    在京工作十年的李涛今年3月看中朝阳区一套住宅,总价320万元,但在房屋核验过程中,因北京楼市政策调整,购房首付从35%增至60%,增加81万元。由于无法凑齐首付,李涛只能违约。“虽然在政府部门协调下,不用承担违约责任,但房子总要买,以后怎么办?”他说。

    戴亦一认为,由于投资渠道狭窄,社会资本愿意投资的领域有所减少,不少企业及居民选择将大量资金投入相对安全的房地产市场,这种需求仍然存在。同时,居民对房价上涨预期的提升进一步促使更多资金进入楼市。

    不仅购房者需求难以满足,房企拿地需求同样旺盛。南京市房管局副局长吴春华说,虽然采取系列调控政策,但房企拿地热情不减,“出让住宅用地都设定最高限价,但每次出让都顶到最高价,只能摇号产生竞得者”。

    “拿了高价地可能会死,但没有地一定会死。”一位房企负责人坦言,现在一线城市土地供应有限,企业会不惜一切代价去抢地。

    房价失真:房企花样频出应对限价令
    《经济参考报》记者调研了解到,此轮调控多地对新建住宅入市出台了限价的硬性指标,不少开发企业对此作出各种有针对性的对策。

    “现在不仅是限定销售价格,政府还控制着网签节奏,这样做就是为了让房价数据环比不涨。”多位房地产企业负责人表示,将延迟入市时间,等过段时间市场趋冷,政府就会放松管控,再熬几个月卖个好价。

    南京市河西地区是南京优质房地产项目较为集中的地区之一,《经济参考报》记者探访河西地区多个楼盘发现,该区房地产项目要么无房可卖,要么统一售价——每平方米45000元,此系政府对该区设定的统一指导价格。

    北京住建部门对房地产项目销售价格限定在每平方米8万元,一些位置较好、原本市场价每平方米十几万元的房子,目前也只能卖到限定价以内。记者了解到,一些实力较强、能挺住的房地产开发企业调整营销策略,改持观望态度,按兵不动“豪赌”政策松绑的时刻。而一些挺不住的企业,就以指导价格入市了。

    福州一个楼盘项目新榕金城湾的备案价是每平方米16000元,年初一直以23000元左右的价格销售。被房管部门批评后,项目干脆捂盘,囤积着一些房源不卖。

    “我们一个项目,当年拿地楼面价每平方米就达到6万元,算上金融、建安等成本,每平方米卖8万元肯定赔钱。”一位国有房地产企业负责人说,如果坚持不卖,资金链就有断裂风险,企业因此打算内部销售,算是给企业员工福利。

    福州一家地产公司的销售负责人告诉记者,限价令下,一些开发商和房管部门玩起了数字游戏。“比如一些高价楼盘明明已经卖出去了,但房管部门就是拖着不给网签。等到一些价格低的低端项目要网签时,将高低项目搭配网签,整体上的网签价格也不会过高。”

    一些房地产企业还使用“双合同”来规避限价。福州市房管部门7月最新通知的福州楼盘项目“美伦·学府雅居”越过每平方米1.7万元左右的备案价,通过捆绑装修的方式收取每平方米7000到8000元的装修费用。

    供需错位:“目前调控的仍然是价格”
    “目前楼市调控的仍然是价格。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说,后续还需要从供求关系入手,进行房地产调控的供给侧改革。

    《经济参考报》记者发现,一些热点城市的“限价令”导致楼盘定价或备案价格尽量接近价格最高控制点。福建省漳州市环厦门,今年漳州市区上半年房价在每平方米1万元以上,一些高端楼盘在1.5万元左右,当地做出了限价2万元的政策调控。在业内人士看来,如此有可能导致楼盘价格整体在限价令范围内整体上调,这样尽管控制了整体市场的成交最高价,但是由于中低端楼盘普遍提价,限价令变为“促涨令”,整体市场均价并不会因为限价令而降低,反而会促使楼市短期内量价反弹。

    为了实现房价缓增长甚至不增长的调控目标,热点城市严控新项目预售证审批,新增供应量持续偏紧,导致供应不足。克而瑞数据显示,5月,监测的29个重点城市商品住宅新增供应量同环比分别继续减少22%和13%,各线城市均有不同程度的回落,尤其是一线城市供应量骤降至历史低位。具体而言,一线城市全线回落,广州、深圳环比跌幅超60%,北京、上海环比跌幅在30%左右;二三线城市整体环比下降8%,同比下降16%。业内人士分析,限价令影响的新房供应不足,进一步加剧了楼市的供需错位,影响着购房者的看涨情绪。

    限价令下还出现了一些监管乱象。多名地产公司负责人说,限价之下政府部门加大了自由裁量权,容易诱发腐败。一名国有房企的销售总监说,一些项目的售价涨幅是不是超过设定的红线,最终是手握审批权的相关部门说了算。“我们公司在多个城市有一些高端项目,在被限价后,房价要么回调,要么延迟入市。这个时候,经常有一些监管部门的人打电话拿房源,求打折,我们又不敢得罪。”

    在清华大学房地产研究所所长刘洪玉看来,地方房地产调控政策如果以应对短期内房地产市场运行中出现的问题为主,会缺少对政策与市场表现、政策与市场参与者行为之间相互作用机理的研究,也缺少政策间的统筹协调。“光用短期政策不能完全解决房地产市场平稳健康和可持续发展的问题,稳定房地产市场需要长期制度安排。”

    (经济参考报)

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