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新修订的《土地管理法》将给开发商带来什么?

时间:2019-09-16 16:44来源:新电梯中国 作者:中指研究院
  新电梯中国网讯(微信号:新电梯、新电梯网)

       来源:中指研究院

  导读

  8月26日,十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过关于修改《中华人民共和国土地管理法》(以下简称《土地管理法》)的决定,决定自2020年1月1日起施行此次修改,进一步明确了加强土地节约集约利用以及引导城乡统筹发展的政策导向,同时明确了在土地管理中,加强对农民合理土地权益的保护,体现出对农民土地权利的尊重和保护。

  新修订的《土地管理法》有哪些特点,它又会给开发商带来什么呢?

本次修改主要凸显了以下三个方面的特点:

  一、强调土地的节约集约利用,加强土地管理

  二、在征地方面,规范土地征收程序、完善了对被征地农民的保障机制。

       三、明确了集体用地入市条件

  对于房地产行业,新修订的《土地管理法》将会给开发商带来更多的机遇和挑战。

  首先,集体用地将成为开发商拿地的新途径。新修订的《土地管理法》明确了集体用地入市条件,为开发商进行集体用地开发打下了基础。一方面,开发商通过多种方式与集体用地的所有者合作,由于不需要经过集体土地变为国有土地这个环节,同时地价款的支付时间也可以与村集体商议确定,这都会在一定程度上降低成本,形成共赢。另一方面,由于集体用地在市场上可能会与城市政府土地管理部门的招拍挂土地形成一定程度的竞争,也会有利于平抑过热的土地市场价格。但需要注意的是,由于目前仍有待出台具体执行细则,而且集体用地开发可能存在大量的国有土地开发中没有发现的新问题,开发商需要谨慎对待。

  其次,提高征收补偿标准可能会大大提高开发商的开发成本。新修订的《土地管理法》集中修改现行征地补偿制度,删除征地补偿“30倍上限”等内容,要求“保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障”。这意味着以后征地,补偿成本不仅可能会大大超过过去规定的“30倍上限”,而且还会出现很多不可控成本,这在一定程度上也增加了拿地的难度。在这种环境下,开发商必须提高精细化运作的力度,协助政府做好征地工作,在合法合规的进行征收补偿安置的基础上,努力不增加不合理的成本和隐性成本,为项目提供较充分的利润空间。

  其三,村集体有可能会成为房地产开发的生力军。在新修订的《土地管理法》对集体用地开了闸门后,这些村集体可以合法利用这些土地,有可能成为一支不可忽略的生力军,进入房地产开发领域,与传统的开发商相比,由于自身土地成本低,资金压力小,他们更可以采取租售并举的方式,将短期收益化为长期收益,开发模式也更加灵活多样。村集体的这些优势,明显超过传统的开发商。而开发商则可以通过代建、合作开发等方式,加强与村集体的合作,获得新的发展良机。

  随着新修订的《土地管理法》在2020年正式施行,房地产市场必然面临新的机遇和挑战。而如果开发商能顺势而为,抓住机遇的同时,化挑战为机遇,这样不仅可以降低资金成本、提升利润空间,也可以达到加快规模化发展的目标。

  What New Revised Land Administration Law Brings to Developers­

  The 13th session of NPC Standing Committee has approved the amendment of Land Administration Law on the 12th meeting on August 26th, which would be performed since January 1st, 2020. The revision has cleared the policy orientation of economizing on land utilization and balancing urban and rural development, and enhancing the protection of the farmers’ legitimate right in land in land administration, to respect and protect their right in land.

  However the new revised Land Administration Law would bring more challenges as well as opportunities to the real estate industry. Firstly, collective land would be a new land source for developers. Secondly, the lifting of compensation standard of land expropriation may dramatically increase the costs. And third, the village collective units may be a major player in real estate development as well. Developers could strengthen their cooperation with the village collective units and gain more opportunities by acting as a construction agent or cooperative development.

  The revised Land Administration Law would be in effect since 2020, which would bring new opportunities and challenges to the real estate and elevator industry.

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