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物业公司安装电梯分层刷卡系统是否违法?

时间:2017-09-01 16:24来源:新电梯中国 作者:新电梯
  新电梯中国网讯
   今年7月,在重庆天星桥某小区电梯里,两男一女被困,采取各种方式自救近半个小时,始终没有脱困,最后向民警求救,只因为进电梯时没有刷卡。将改造后的电梯只有通过刷卡才能“定点”运行,物业公司在小区里推行各种智能卡,其实这种现象在很多地方都存在。
法理分析
  物业服务企业设置电梯卡的目的应仅仅在于防范外来人员擅自进入、使用电梯,同时物业服务企业需担负起协助未携带电梯卡的业主或者来访人员使用电梯的义务。否则在未经业主大会或全体业主的同意下,不得设置电梯卡限制未交物业费的业主或来访人员使用电梯
  物业服务企业依据物业服务合同提供物业服务,安全防范属于物业服务的一部分,但物业服务企业在履行安防义务时不得限制业主的合法权益,尤其是业主对物权的行使。物业服务企业可以增加安全人员,加强巡逻,购进、运营先进安防设施设备来加强小区安全防范。使用电梯卡的确可以减少外来人员对小区的安全威胁,降低电梯运营成本,但这应当建立在方便业主出入的前提下才能实施。
  物业公司将电梯卡设计使用期限,限制拖欠物业费的业主使用电梯,客观上妨碍了拖欠物业费的业主对房屋的使用权,尤其是对于高层业主来说,无法使用电梯就意味着自身的房屋无法被使用。在物业服务合同关系中,业主拒缴物业费可能是其自身行使抗辩权,亦可能是其自行违约行为。对于业主以拒缴物业费方式行使抗辩权,物业服务企业应当主动与其沟通,及时履行自身的合同义务。对于业主自行违约的行为,应当以合理的方式督促其履约,必要时可寻求法律救济。
  物业服务企业负责对公共场所、设施的维护管理服务,在未经业主大会(或全体业主)同意的情况下,应当履行维护、管理物业公共设施的原有功能。电梯的功能在于随时保证高层业主出入便利,未经全体业主同意,物业服务企业以业主欠缴物业费则限制其使用电梯的方式没有法律依据,侵害了业主的财产权益。
  电梯安装刷卡器是属于公共设施设备改造,根据物业管理相关规定,公共设施设备改造需经双2/3业主同意后动用专项维修资金,方可进行。如果物业公司安装电梯分层刷卡系统没有经过双2/3业主  同意,那么物业公司安装电梯分层刷卡系统将涉嫌违反法律规定以及合同约定,其主要理由如下:
  一、根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释[2009]7号,第三条规定:“除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;(二)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。  建筑区划内的土地,依法由业主共同享有建设用地使用权,但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”基于上述条文表述,电梯一般会被认为属于建筑物的附属设施、设备,应当被认定为物权法第六章所称的共有部分。
《物权法》“第七十二条,业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。”《物业管理条例》第二十七条“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。”基于上述条文表述,电梯作为共有部分应当属于业主共同所有的财产,业主对电梯享有所有权或使用权。
  二、物业公司与业主之间是一种物业服务关系,双方的权利和义务是基于双方签订和共同遵守的《前期物业服务合同》或《物业服务合同》,物业公司应当在物业服务合同的范围内履行自己的权利和义务。那么,基于物业服务合同关系,业主或者是与开发商签订的《前期物业合同》针对于电梯,到底为物业公司赋予或设定了哪些权利和义务?一级资质的物业公司对于物业服务内容及标准一般按照《普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》一级标准执行。从物业管理条例的物业管理定义来看,物业公司对房屋及配套的设施设备和相关场地仅有维修、养护、管理的义务。
  三、针对上述论述,物业公司对电梯增设电梯卡是否属于双方合同约定?我认为,物业公司对电梯增设电梯卡的行为没有合同上的约定,那么超出合同约定实施的行为应当属于民法上所说的侵权行为,妨碍了所有业主对于物业的使用权,包括不交物业费的业主和缴纳物业费的业主。
物业服务司法解释第六条规定,“经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。”同样的道理,物业公司以设置电梯卡限定业主到达楼层,仅以业主未交纳物业费为抗辩理由,其抗辩理由我认为同样不能成立。此外,我认为,业主不缴纳物业费与物业公司不提供物业服务,不存在先后履行的顺序问题(依据来源于物业服务司法解释第六条规定),应当不适用《合同法》第66条先履行抗辩权的规定。业主缴纳物业费与物业公司提供物业服务应当属于同时履行的行为。
  四、《物业管理条例》第十一条规定,下列事项由业主共同决定:(六)改建、重建建筑物及其附属设施;那么,物业公司电梯增设电梯卡的行为是否是否属于改建、重建建筑物及其附属设施?是否经过了业主大会的同意?第一个问题,我认为,物业公司对房屋及配套的设施设备和相关场地仅有维修、养护、管理的义务,保持电梯的原有使用功能是物业公司应尽的合同义务。增加电梯卡不仅限制了业主到达楼层,也改变了电梯的原有使用功能,那么应当属于“改建、重建建筑物及其附属设施”。第二个问题,我认为,改建、重建建筑物及其附属设施应当经过业主大会会议的决议后才可实施。从目前来看,安装电梯卡的项目很多都未成立业主大会和业主委员会。那么,从物权法角度,权利人还尚未行使物权法之使用权益,物业公司就代为行使,其本身就有越俎代庖的嫌疑,犹如保姆取代了女主人的位置。
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