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6·19楼市观察| “只要能摇中,就是窗口期”,长三角楼市回暖一触即发?

时间:2022-06-20 15:21来源:每经房产 作者:包晶晶
 

上海 图源|视觉中国

  作为长三角城市群龙头的上海,楼市交易停摆了整整2个月,叠加疫情多点蔓延,周边城市承压,整个长三角市场错失了“金三银四红五”全面修复行情的最佳时机。

  但“全国楼市晴雨表”并非浪得虚名,压抑了许久的购买力随着多个城市的调控政策优化而逐步释放。从龙头上海的秒回暖,杭州热盘一房难求,到苏州爆发买房窗口期、泰州高端项目筛选客户、温州一周内成交激增25%,长三角城市热点层出不穷,即使是三四线城市的楼盘,也藏着丝毫不输上海的营销气势。

  甚至2022年全国楼市优化限购限售政策的第一枪,也是长三角四线城市衢州打响的。克而瑞数据显示,今年前4个月,上海、杭州、合肥共计成交高端住宅6123套,而上海单价10万元/平方米以上住宅共计成交2708套,创近年来新高。

01、上海:热盘验资1800万看样板房

  复工复产前夕,上海发布了四大利好措施:提速旧区改造,加速商品房上市,优化人才引进、增加土地供应等。6月1日上海全面复工复产后,楼市似乎一夜回暖,新项目几乎盘盘摇号,甚至连远郊的别墅项目也备受追捧。

  “今天还算不错,起码客户的车能停进来,双休日根本不可能。”

  在上海远郊松江,以往“打车难”的地铁佘山站,等客的出租车竟也排起了长龙。附近曾经繁忙的千新公路,尚未恢复往常的车流,但佘山望营销中心来往车辆不断,售楼处内更是人来人往,与围墙外像是两个世界。

  置业顾问王雪对《每日经济新闻》记者说:“复工第一周,售楼处平均每天要接待200组看房客户,来来回回地走,根本停不下来。”

  根据王雪的介绍,佘山望由新城、旭辉、雅居乐联合开发,和佘山板块的其他住宅同样都是低容积率项目,周边生态资源丰富,紧邻辰山植物园、佘山国家森林公园等,目前销售均价对于别墅项目而言占据优势,性价比较高。

  第三方购房平台显示,佘山望销售均价51759元/平方米,其中联排别墅57000元/平方米,目前一期还有少量90平方米叠拼和133平方米联排房源在售。

  “一期已经接近清盘了,二期预计七八月份开盘,居家办公期间我们也通过线上看房的方式不断和客户保持沟通。复工以来看房的客户非常多,工作日每天也有50组左右,预计到时候还是需要摇号的。”王雪说。

  据记者了解,佘山板块尽管处于远郊,但市场高热已经维持了相当长时间。在紧邻轨交佘山站的上坤樾山国际生态城,则已经形成了佘山板块国际生态居住社区的成熟样板,甚至高端公寓也成为年轻人置业的选择。

  销售中心置业顾问张勇介绍说,“目前樾山国际生态城所有住宅项目均已交付使用,同时周边3公里范围内近50个社区,将迎来一座高端商业综合体上坤先番天地,一家五星级度假酒店和超过420套高端公寓。”

  经过每经品房小程序11个维度的综合测算,樾山国际生态城中得益于交通出行及各种配套,住宅项目之一的新城上坤樾山半岛目前AI估值参考价达到63633元/平方米,已经接近中环部分二手住宅项目均价。

  新城上坤樾山半岛附近共有23个公交车站,均在步行可至范围;距离佘山地铁站730米,地铁出行舒适度高于松江区84%的住宅项目。从配套方面来看,周边1公里内有1家医疗机构、2座已投入使用的购物场所,其购物舒适度处于中等偏上水平。

  而目前在售的公寓项目也颇受购房人青睐,张勇说:“复工以来几乎每天都有成交,公寓紧邻商场和酒店,单价4万+的价格也更有吸引力。”

  远郊市场销售瞬间回暖,近郊甚至市区项目更是“一房难求”。

  在大虹桥板块,由瑞安房地产开发的蟠龙天地,2021年10月项目二期开盘,入围积分高达81.23分,741套房源总认购客户数达超过3000组。

  上海蟠龙天地自带约5万平方米特色商业,附近虹桥枢纽商业已具规模,除了虹桥天地、龙湖虹桥天街、虹桥协信中心等4个大型商场,3年内将新增较大体量的商业配套。

  上海城市核心区则更不缺“不愁卖”的住宅项目。

  而作为市区为数不多的开放线下售楼处的项目,珠江安康苑挑客的门槛相当高。“由于防疫需要,售楼处限流开放,验资1800万元,实名登记预约。”置业顾问张华通过电话向记者表示,“只开放200平方米以上的大户型样板房,200平方米以下的样板房暂时不开。”

02、杭州:千亿房企董事长摇自家豪宅也没中

  杭州比上海更割裂,一边是沉积的二手房交易,一边是新房摇号热火朝天。

  曾经层层收紧调控的杭州,也加入了“松绑”的行列。5月17日,杭州发布促进二手房市场的3条新政,重点内容包含杭州户籍家庭购买限购区域内二手房无社保要求;非杭州户籍家庭需连续缴纳12个月社保;转让家庭唯一住房增值税免征年限降至2年;三孩家庭限购住房套数增加1套,且参照“无房家庭”优先摇号。

  放松的重点聚焦二手房市场,而在供应紧张的新房市场,想要买到一套房子,仍然是难上加难。从杭州国立公证处公布的摇号情况来看,摇中一套新房甚至需要1:10的“幸运值”,就连本土龙头房企滨江集团董事长戚金兴想买一套自家的住宅,也是屡摇不中,一张房票握在手里好几年,都攥出水来了。

  根据中指研究院最新统计的结果,1-5月份杭州销售榜TOP3项目海潮望月城、杭珹未来中心、万科星潮映象府,一共卖出了134亿元,每个项目开盘必摇号,万科星潮映象府可售房源289套,登记家庭达到4284户,几乎达到15:1;销冠海潮望月城的中签率也接近10:1。

  不过,杭州市场分化依旧,外围项目普遍流摇,综合中签率在10%左右的板块仅钱江世纪城、未来科技城、望江新城、萧山经开区4个热门板块。

  杭州这些区域的新房为何如此火爆?除了房价倒挂,区位、配套成为购房人趋之若鹜的另两大要素。如海潮望月城,项目附近共有3座地铁站,均步行可达;1所幼儿园、4所中小学,此外周边4家医院和5座综合商场,对于居住生活而言极为便捷。

  与销冠只差“半套房子”的杭珹未来中心,由华润置地开发,位于杭州市未来科技城绿汀路地铁站,同时紧邻在建的杭州西站枢纽和地铁3、5、16号线,配建有建面约17万平方米的万象购物中心;二区250套房源于5月22日开盘摇号,登记家庭达到2520户,中签率不足10%。

03、苏州:红盘单月卖出近13个“小目标”

  傲娇的只是上海么?苏州红盘一样火到不行。

  据中指研究院统计,苏州1-5月销冠狮子山澜庭累计销售22.35亿元,单月卖出12.8亿元,也是当之无愧的单月销冠,仁恒溪云雅园和华侨城龙湖·启元居第二、三名。

  苏州楼市究竟过人之处何在?强大的购买力。

  克而瑞监测显示,长三角30个典型城市中,有20余个曾出台了不同程度的楼市紧缩性政策,其中最为严苛的包括上海、杭州、南京、苏州等,随着2022年市场的迅速转冷,30个城市中又有26个城市出台了95条纾困政策,这些热点城市的购买力积蓄已久。

  特别是强二线城市苏州,首套贷款利率最低至4.25%,无疑为楼市回暖注入了强心剂,也打开了一年中最好的购房窗口期。以月度销售TOP3华侨城龙湖·启元为例,自2021年首开创下18亿元销售纪录后,今年5月27日三度加推154套房源,单价区间26870元-32598元/平方米,总价区间295万-600万元/套,5月份销售额达到1.6亿元。

  该项目位于苏州市相城板块中心,从交通方面看,项目附近多条轨交、快速路通达热门区域,距离园区、姑苏区等主城车程不到20分钟;从规划方面来看,项目自带约21万平方米天街与约6万平方米文体中心,并通过一座约百米直径的环形天桥将天虹商业与之连接,形成苏州市独具特色的商业地标综合体。

  另一个项目旭辉铂悦春和万象,分别将在6月及8月推出第四、五批次开盘。该项目位于高铁新城中央生活区板块,双地铁与教育资源等配套成熟,自带邻里中心。同时,周边吾悦广场、圆融购物中心、朗诗蔚蓝生活邻里中心、芯光里商业街、美好荟等综合购物商圈构成一站式吃喝玩乐购。

04、泰州:三线城市也需要“验资看房”

  泰州近期也推出了购房补贴政策刺激市场,对在泰来泰大专以上人才以及外来务工人员、进城农民等,在市区范围内于2022年5月1日至2022年12月31日期间购买首套商品住房(含二手商品住房)的,给予一次性购房补贴,补贴标准为实际缴纳契税金额的50%。

  就是这样一个“需要刺激”的市场,竟然也出现了和上海、苏州同样的傲娇楼盘。

  5月份,泰州一高端住宅项目上河风华园引发热议,叠墅备案价34190元/平方米,精装洋房32390元/平方米,也几乎触达泰州房价“天花板”。

  由港龙地产开发的上河风华园位于泰州主城中心,占地6.7万平方米,规划打造16栋洋房叠墅,包含8栋叠墅、8栋洋房,共计372户的非常低密的社区,容积率1.49。从商业配套来看,周边汇集万达广场、梅兰芳大剧院、苏果超市、凤城河景区等;医疗方面有泰州人民医院南院,以及老城区成熟配套资源。

  从58安居客数据来看,泰州房价从2021年下半年开始上涨,经过了今年初的小幅盘整之后,又重新回到上行趋势。

  上河风华园所处的泰州市海陵区,新房开盘均价以8000元-20000元/平方米为主,该项目3万+的销售均价属于区域内最高,并且达到全市新房均价的2.5倍。在此情况下,项目选择“验资看房”的营销方式,也从侧面反映出了泰州暗藏的强购买力。

05、温州:“安居贷”强刺激拉升成交量

  据克而瑞判断,长三角市场回暖将分为4个梯队:沪杭等率先回暖,苏南、浙东强三线轮动复苏,弱三四线低位盘整。浙西、苏北等需求透支的三四线城市正是第三梯队,今年年底有望迎来转机。

  倔强的温州作为回暖第三梯队,加大公积金贷款的支持力度、房贷利率、推出“安居贷”等政策在不到一个月时间内接连出台。6月14日晚间,温州市住建局与华夏银行温州分行推出创新型房贷产品“安居贷”,向贷款期限在10年(含)以上的首套住房按揭客户提供灵活的按揭还款方式。

  购房者具体可选择“先息后本”或“少量本金加利息”等灵活还款方式,可以实现前3年可只交利息,第4年开始分期还本付息,减轻购房前期还贷压力。

  新政刺激叠加新盘入市,6月10日-16日一周内,温州全市成交新建商品房(含住宅、商办、厂房等)1748套,成交总面积约26.14万平方米,成交量环比前一周上涨24.6%,成交面积环比前一周上涨12%。

  温州瓯江口临近S1站点的光辉之城,由龙光、旭辉共同开发,总建筑面积约60万平方米,户型分为89、105、116平方米三种。从商业配套上看,项目自带约10万平方米商业综合体,周边还有大型主题乐园;交通方面,项目连接轻轨S1线瓯华站,步行可达规划中的S2线灵昆站,距离双瓯大道1站、国际机场3站,属于商业、交通成熟便捷的住宅项目。

  据克而瑞分析,温州等城市属于典型的“藏富于民”,居民收入多源,而购买力充裕是市场启动的核心支撑。

  从长三角30个典型城市2020年常住人口情况来看,上海、苏州、杭州绝对量靠前,均突破1000万人,温州、宁波、合肥、南京、徐州次之,常住人口也达到了900万人以上,人口优势显著。此前短期的成交回调主要与地产行业整体行情转淡的大背景密切相关,但购房需求仍存,整体成交预期会在四季度止跌回升,同比跌幅也将明显收窄乃至转正。

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