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总价两千万最抢手,北京豪宅“消费降级”?

时间:2022-06-21 10:50来源:丁祖昱评楼市 作者:admin
 

  “在全国楼市还在艰难爬坡的时候,豪宅走出了独立行情。

  上周,我们关注了上海的豪宅市场,《单价“天花板”75万/平,上海豪宅又火了?》

  那么,同样在豪宅市场有着举足轻重地位的北京,2022年行情如何?

  截至6月20日,2022年北京总价过亿的一手顶豪已成交7套,总价最高远洋Lavie一套面积2094平方米的房源,成交价2.4亿元,单价近11.5万元/平方米;成交单价最高是今年3月成交的一套万柳书院房源,成交单价22.8万/平方米。

  2021年以来,北京总价过亿的顶豪已成交了56套。这一数据,比同期的上海多出9套。

  和上海不同,总价1000万左右的经济型豪宅在北京较为常见,反而是总价3000万以上的豪宅,供应和成交都有减少的趋势。

  在北京,豪宅的概念似乎在不断弱化。比如近期北京比较热的几个豪宅项目,最小户型面积在150平方米左右,总价约在1000万-2000万,更加经济化。

  这一市场特征也在北京朝阳区一位豪宅销售顾问那里得到了印证:“目前豪宅市场主要以两三千万的高端改善盘为主,3000万以上豪宅盘供应比较少,尤其是成交过亿的项目主要是过去未开发的豪宅大盘。”

  如果我们将总价1000万和单价10万元/平方米以上作为北京豪宅的入门指标,那么得到的数据是:截至6月20日,2022年北京总价1000万以上豪宅共成交3770套,单价10万元/平方米以上豪宅共成交1233套。

  ”

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  北京总价过亿的顶豪成交总量在全国可以说拔得头筹。

  CRIC中国房地产决策咨询系统数据显示,2021年1月至2022年6月20日,北京总价1亿元以上一手豪宅共成交51套,二手豪宅共成交5套,累计成交56套。

  与上海相比,同期北京总价亿元以上豪宅成交要多出9套。

  上海与北京过亿顶豪一二手成交结构也不尽相同,北京一手顶豪成交是二手顶豪的10倍之多,而上海二手顶豪成交量则是一手的1.6倍。

  聚焦2022年,截止6月20日,北京总价1亿元以上一手豪宅共成交7套,成交项目分别为恒大丽宫、格拉斯小镇、远洋Lavie。

  一手顶豪最高总价为今年1月成交的远洋Lavie,套均总价为2.4亿元。而上海成交总价最高的古北壹号,套均总价为3.44亿元,比北京最高总价多出1个亿。

  总价过亿的顶豪成交单价平均值约为10万元/平方米,成交单价最高接近16万元/平米,为去年7月成交的润泽御府。

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  再来看二手过亿顶豪成交情况。

  据不完全统计,2021年1月至今,北京过亿二手豪宅共成交5套,其中2022年内有1套过亿的二手顶豪成交,为远洋Lavie一套总价1.34亿元,面积为2040平方米的房源。

  2021年以来,北京二手顶豪最高成交总价是什么水平呢?

  根据我们获得的数据,北京2021年以来成交总价最高是去年6月成交的龙湖颐和原著一套面积为2548平方米的房源,成交总价2.16亿元,但成交均价并不高,仅8.48万元/平方米。

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  从北京顶豪一二手成交情况能看出一点,北京顶豪的投资性需求偏弱。

  实际上,总价1亿元以上二手豪宅房源并不多,综合各平台数据来看,目前过亿二手顶豪挂牌量仅为37套左右。挂牌总价最高的是中海城圣朝菲一套3844平方米的房源,挂牌价2.8亿元。

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  从成交单价来看,截止6月20日,北京单价10万元/平方米以上一手豪宅共成交1233套,较去年1-6月的成交量增加了33%;单价15万/平方米以上成交12套,不足去年同期的一半。

  北京顶豪单价“天花板”出现在5月竞拍成交的一套万柳书院的法拍房,该房源的最终成交单价达36.6万元/平方米,刷新了该项目一套新房房源刚刚在3月创下的22.8万元/平方米单价记录。

  万柳书院这套法拍房于5月拍卖,面积298.96平方米,起拍价5503万元,最终以1.06亿元的总价成交,成交单价高达36.6万元/平方米。

  大约两个月前的3月,万柳书院的新房刚刚成交了一套总价6200万元的房源,单价22.8万元/平方米。

  实际上,北京单价15万元/平方米以上顶豪市场可选择余地非常有限。

  截止6月20日,今年北京已成交的12套单价15万元/平方米以上顶豪来自于万柳书院、上国阙、首创禧瑞都和金地华著四个项目,其中万柳书院就占了成交量的一半。

  如果把时间线拉长,2021年1月至今,单价15万元/平方米以上顶豪共成交60套,均来自于万柳书院、上国阙、首创禧瑞都和润泽御府等五个项目。

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  总价3000万可以说是北京豪宅的分割线。

  当下北京成交最活跃的豪宅产品,以总价1000万以上3000万以下产品为主,其中总价2000万左右为主流。

  CRIC中国房地产决策咨询系统数据显示,截止6月20日,北京总价1000万以上豪宅共成交3770套,其中总价1000万-3000万豪宅共成交3561套,占比达到了94%。

  如果将3000万以下成交数据拆分,总价1000万-2000万豪宅共成交2827套,占整个千万级豪宅总量的超7成;总价2000万-3000万豪宅共成交734套,不到千万级豪宅总量的五分之一。

  也就是说,总价1000万-2000万之间的豪宅项目在北京最为抢手。

  比如5月下旬开盘的中建壹品学府公馆,主力户型套均总价1600万左右,开盘当日714套房源全部售罄,热度可见一斑。

  2021年北京豪宅成交金额TOP级项目也很能说明问题。

  去年,北京豪宅成交维持较高水平,不少豪宅红盘亮相,最为典型的是合生·金茂东叁金茂府,总价1300万起步,主力产品为120-200平米三居、四居户型,该项目最终成交总金额达到65亿元,位列2021年成交额TOP4。

  再来看总价3000万以上豪宅,截止6月20日,2022年共成交209套,其中总价5000万以上豪宅累计共成交45套。

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  整体来看,北京豪宅市场热度仍然在攀升。

  今年1-5月,北京总价1000万以上豪宅成交相较于去年同期增加了34套;总价1000万-2000万豪宅相较于去年同期增加了85套。

  6月豪宅市场复苏迹象更为明显。

  截止6月20日,1000万以上豪宅共成交了841套,接近5月成交的2倍,各价格段成交套数均已高于5月。

 

  北京经历了颇为严格的“限墅令”,土地供应端的变化直接导致豪宅市场供应结构发生变化,豪宅概念不断被弱化。

  北京豪宅市场整体呈现出低总价、高单价的典型特征,主流产品总价集中在2000万元左右,尤其是总价3000万以上豪宅成交甚至出现断层现象,对比上海可以说北京豪宅更加倾向于经济型。

  除了供应结构发生变化,市场结构也发生了转变,核心购买人群主要以互联网产业新秀为主,这部分人群对于购房的理念和偏好发生了变化。此外,这部分客群投资房产的属性逐渐降低,更多是以自住为主,资产配置不会出现很“豪”的动作。

 

TAG标签: 北京豪宅 消费降级
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