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下半年,房地产市场更加惨烈!

时间:2022-09-06 14:13来源:腾讯房产 作者:峰回
 

  九月,秋风秋雨愁煞人!

  上半年的房地产市场,充满了魔幻现实主义色彩!

  销售的火爆、拍地的激进、政策的打压、企业的崩塌,这些过去往往三五年,甚至更长周期发生的事件,在半年的时间里粉墨登场!

  丑媳妇总要见公婆,各家房企的年中报纷纷张榜。

  虽然各有各的难堪和风光,但还是发现一个很残酷的事实:

  下半年的房地产市场会更加惨烈!

  1

  先来看看头部房企的表现吧。

  恒大:许主席的操作始终在大气层外。

  恒大最近的苦日子就不多说了。

  8月31日,恒大公布中期财报,这么重大的新闻,竟然完全没有热度!

图片

  上热搜的是一个保交楼军令状签署大会,吸引了无数的眼球,各路吃瓜群众那还有闲工夫关注财报的数据,全去围观了。

  房子能不能盖好,这后边再说,气势一定要先打出去!

  许主席踌躇满志位列C位,见证了这次胜利的大会,辉煌的大会。

  恒大的成绩究竟如何呢?

  当然是惨不忍睹!

  净利润下滑,从去年同期的147亿,下滑到104亿。

  负债进一步增加,达到了1.96万亿。

  你没看错,单位是万亿。

  决定它生死的短期负债(一年内到期的):

  一年内到期有息负债2400.49亿元,这是欠银行的;一年内到期的其他应付款5824亿,这是欠各家供货商的。

  债务合计8244.49亿元。

  与之对照的是, 恒大目前账户存款1600亿元。

  坦白说,恒大能否自救成功。

  它的命运已经完全不在自己手中掌握!

  2

  在过去的一年时间里,白衣骑士这个称号,万科可谓当之无愧!

  2020年下半年,泰禾集团陷入债务危机,万科响应号召,和泰禾集团签署《股份转让框架协议》,推进泰禾债务危机的化解。结果如何先不说,态度绝对没毛病。

  2021年蓝光地产资金链断裂,又是万科与其接洽,接手部分蓝光的地产项目。

  尤其是上半年的最后一天,万科完成了,对蓝光发展进军石家庄首个项目的收购。

  6月30日,石家庄万科房地产开发有限公司出资 1000万人民币,完成了投资人股权变更,成为了石家庄蓝光雍锦房地产开发有限公司的唯一股东。

  这是可是去年8月蓝光发展,用将近100%的溢价率拿下的热门地块。

  万科这一波血赚!

  腥风血雨中的恒大,同样少不了万科的身影。

  在此次年中业绩会中,万科总裁祝九胜回应,万科确实和恒大过往就有一些项目层面的合作,但目前没有实质性的更多的合作。

  无风不起浪,大家静静的等待就好。

  或许有人会觉得,万科是在乘火打劫,趁机掠夺他人的优质资产。

  可以反思一下,为什么偏偏是万科,而不是其他房企?

  市场经济,商业行为罢了。

  即便如此成绩,在中期发布会上,万科总裁祝九胜提到稳字超过了20次,主基调都是在自我批评,降低市场预期。

  祝九胜反复强调“在万科的认知里面,“活下去”比什么都重要”。

  真相确实,根据半年报的的数据披露,万科实现营收1671.1亿元,同比增长14.2%。三道红线一条未踩,手里还握着将近2000亿的现金,公司净负债率都是在40%以下。

  比你有钱,还更加努力,从白银时代走来,到高喊活下去,万科还是那个味!

  3

  恒大什么时候倒?SOHO 能不能跑?融创哪来的钱?

  被誉为地产圈三大悬疑!

  2014年,绿城遭遇资金危机,孙宏斌化身白衣骑士,以62.98亿港币收购绿城24.13%的股权。

  2016年9月,孙宏斌以137亿元收购联想旗下42个物业项目。

  同年用40亿收购金科16.96%的股权。

  2017年,孙宏斌给贾老板输血150亿,拿下乐视网、乐视影业、乐视致新三大板块。

  2017年7月,孙宏斌以438亿元收购万达集团13个文旅项目91%的股权。

  2019年11月,孙宏斌以152亿元总价,收购云南城投持有成都环球世纪会展及时代环球各51%的股权。

  过去这么多年的收购事件,不免也有惨败收尾的结局,比如乐视的“下周回国”,尽管如此孙宏斌身上仍然被贴上了激进、狂人、并购王的标签。

  甚至在2020年融创的年报业绩会上,孙宏斌发言宣称:

  “新变局更有利大型房企,......,未来将会产生三家万亿房企!”

  为什么是三家而不是四家、五家?

  这是一个很有意思的判断。

  碧桂园、万科、恒大谁又会掉队?

  是不是认为,融创必定会成为三家万亿房企其中之一!

  结果半年过去的,激进的孙老板却变得更加谨慎。

  8月31日,融创中国2021年中期业绩投资人会议上。孙宏斌提到最多的一个词是“压力”

  “国家对房地产的调控是非常必要的,......,不一定你是头部企业就一定是头部,资源就都像你那边倾斜。”

  “下半年的房地产市场还是会比较惨烈。”

  冷静、克制、成为了融创追求的目标。

  三条红线,肉眼可见的下降!

  非受限现金短债比由2020年6月的0.61成功升到1.11.安全翻绿!

  净负债率由149%降至86.6%,同样成功达标。

  剔除预收款项的资产负债率(76%),距离监管要求也差距不大(70%)。

  所有的这些指标,与其对应的销售额的增长和平稳的拿地节奏。

  融创上半年实现营业额968.2亿,同比增长23.9%。

  新增权益土地储备1708万平方米,新增权益货值2135亿元。

  压制自己的野心和克制自己的欲望,融创所图极大!

  4

  楼市的风向变了!

  所有的头部房企都在降低市场预期,向上表决心,向下求平稳。

  各位行业大佬的发言,同样相当的克制,向同行喊话,对政策表态。

  “房住不炒”大旗之下,房地产行业正式告别了高增长时代!

  降负债、去杠杆,“三道红线翻绿”已经成为地产行业的唯一目标。

  谨慎拿地,人员优化,加大营销。下半年的房地产市场将会更加残酷。

  究竟哪些房企日子会过得更难呢?

  这是部分房企目前踩线数据:

图片

——根据房企中期报告数据由贝壳研究院整理

  在这张表中,我们看到不少落寞的身影,华夏幸福、富力地产、蓝光发展、中国恒大、绿地控股等等。

  在接下来的半年中,风险始终伴随着他们。

  能否闯关成功,我们不得而知!

  君子不立危墙之下,希望大家更谨慎的选择自己的购房计划。

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