没人知道，明天和意外，哪一个会先来。

　　一家销售规模高达两千亿的top20房企，突如其来地经历了一次大俯冲。市值跌到不足120亿，让人大跌眼镜。

　　原来是三季报出炉，经营情况骤然恶化。

　　这是近三个月以来，又一家传来坏消息的巨头房企： 阳光城

　　从他的三季度财报看，表面上营收和净利润分别有413.32亿、29.12亿，都实现了同比增长。

　　但是，扣除非经常性损益后，前三季度的净利润就只有8670万，比去年同期下滑了约97%。

　　如果单看三季度的数据更加触目惊心：扣非净利润一毛钱没进口袋，还血亏17.52亿元！

　　突然的亏损，动了险资投资者的奶酪，一年前投了34亿元，蒸发近半只剩约17亿。

（来源：东方财富）

　　一气之下双方撕破脸皮，也撕开了阳光城债务危机的内里。

　　一场股债双杀的惨案发生了。

　　这只是三季报出炉后的一个案例，但渡劫的房企显然不止一个。

 

　　增收不增利

　　金地的财报则显示，今年前三季度营收和归母净利润都同比下降，净利同比下滑了33.72%。

　　就连一向稳健的行业老大万科的三季报，情况也不如以往。

　　虽然营收实现1043.7亿，同比增长近10%，但真正看赚不赚钱的净利润、毛利率等指标却同比下跌了。

　　增收不增利，地产公司的钱，真的没那么好赚了。

　　我看广发证券统计的数据显示，包括万科、保利、招商、金地和绿地在内的5家龙头房企，前三季度净利润率5.3%，相比去年全年减少了2.9%；归母净利润增速下滑2.3%。

图源：广发证券发展研究中心

　　最优秀的龙头房企尚且面临盈利收缩的问题，中小房企更不用说了。

　　位列“绿档”的大名城，前三季度实现营收52.97亿，同比下跌44.3%；归母净利润2.09亿，同比下跌35.78%；

　　中南建设实现营收约610.84亿，同比增长33.21%；实现归母净利润约27.65亿元，同比下降24.96%。

　　据广发证券统计，在26家主要A股房企里，前三季度有6家房企收入出现同比下滑，净利润同比下滑的房企数量则有14家，超过一半。

图源：广发证券发展研究中心

　　如果说以前只是个别房企，而现在，整个行业造血能力下降。

　　不过对买房者也不算特别坏，房企今年前10个月这么差，最后两个月必然为了冲业绩，降价甩卖，新房的折扣也多。

　　对于想买房的也不失为一个机会。

 

　　强势降杠杆

　　现在对房企来说，保住现金流一等一重要。

　　前三季度是偿债高峰，房企得还钱，还有降低杠杆的任务。

　　可偏偏造血能力减弱，输血通道又受到限制。

　　一是政策上的限制。融资政策收紧，加上三条红线严格执行，推动房企降杠杆，限制了房企融资。

　　二是受到楼市行情影响，资本市场情绪比较悲观，增加了房企的发债难度。

　　克而瑞监测的95家样本房企债券融资，在前三季度新发行债券金额同比增长分别是-23.6%、8.3%和-40.6%，明显大大缩水。

　　借旧换新没希望，只能用自己的现金流来还债。今年三季度，克而瑞监测的95家房企净发债额是-607.4亿。

　　就是说，借不到钱，还不得不还钱。

　　最惨的是一些资金链紧张的房企，还不起钱就只能面临违约，信用破产。

　　截至9月27日，房企今年累计违约债券有39只，比2020年多了25只，累计金额是467.5亿，比去年多了159%。

图源：克而瑞

　　债务违约金额更加惊人，单是华夏幸福到9月4日就有未如期偿还债务本息共878.9亿；蓝光发展到9月24日是欠下215.07亿。

　　不过降负债行动轰轰烈烈，虽然付出了一些代价，好在部分房企开始见到成效了。

　　广发证券统计了38家房企的总负债情况，截至三季度末，有息负债也终于在近六年首次同比转负。

图源：广发证券发展研究中心

　　负债低，底盘稳的房企更容易生存，未来有希望形成良币驱逐劣币的形势。

　　哪些房企比较稳，我之前说过不再重复讲了。

 

　　拿地积极性分化

　　对于活下去才是首要任务的房企来说，在土地市场上除了躺平难道还有其他选择吗？

　　最典型是恒大，债务缠身，只能努力保交楼，本身都成“断臂维纳斯”了，哪里有资格“剁手”。直接就被挤出了前三季度房企拿地top100排行榜了。

　　多地爆出停工的绿地，前三季度的拿地金额也从去年同期的700多万，大幅缩水到300万不到。

　　据中指研究院统计数据显示，2021年1-9月，TOP100房企拿地总额21456亿元，同比下降9.8%。门槛也降低了8亿元。

　　可见，拿地积极性的分化更加明显。

　　现在谁拿在土地市场上叱咤风云？

　　碧桂园、万科、保利、中海和华润，占据了top5的位置，拿地金额都超过800亿元，拉高了top5拿地金额门槛。

图源：中商产业研究院

　　一些区域龙头也积极拿地，像越秀、卓越，前三季度的拿地金额都在300亿以上，相比去年同期差不多翻倍。

　　这些在土地市场上比较活跃的房企，基本都是发展节奏相对稳健的，这下算是降维打击了，

　　所以啊，还是【地主家】有余粮啊！！！

 

　　回归常态

　　内地房地产从无到有，不过短短的20多年。

　　当它拥有巨大的市场规模，随着房价上涨，大家对房子的渴望越来越热切时，只要房企能借到钱买地、盖房、卖房、回款，就可以拿到不错的回报，市场处在一种非理性的繁荣里。

　　这时候的玩法是撑死胆大的，饿死胆小的。

　　但现在游戏规则改写了。

　　房子的金融属性在降低。

　　房企呢也被反复教诲，你要控制你寄己呀，不能再凭着高杆杆建自己的王国，没有坚实底盘的摩天大楼归根到底是一场海市蜃楼。

　　杠杆被撤去，疯狂的造富神话画上休止符。

　　在最近发布的2021年胡润百富榜上，除去实际重心已经不在房地产的的李嘉诚家族，房地产行业在前10里竟然【查无此人】，堪称史无前例。

　　要知道，在2017年的巅峰时期，房地产行业就霸占了前5里面的3个席位。

　　那年许教授风头无两，杨惠妍、王健林家族还春风满面。

　　转眼间，高杠杆无序扩张的欲望受到打压，现金流保卫战轰轰烈烈地打响。

　　高杠杆、高负债的房企还在抓紧降价卖房回款自救，许教授据说也卖了香港豪宅套现2.47亿要给恒大还债。

　　那么房地产还有机会吗？

　　借用郁亮的一句话：

　　尊重常识回归常态，阵痛之后仍有机会。

　　只是，房企要回归民生行业，不做暴富的梦。我们买房人又何尝不是？