第一个楼市“崩掉”的省会城市，再出大招。

　　刚刚，哈尔滨住建局在官网上宣布，将废止2018年发布的房地产调控政策。

　　其中，最重磅的一条，莫过于废除新房限售。

官方为其盖棺定论——

　　“已完成其阶段性调控使命，拟予以废止。”

　　这是一个标志性的时刻。救市的底线，又一次被打破了。

　　全国楼市大松绑，才刚刚掀开序幕！

 

　　3月23日，冲在放松第一线的哈尔滨，这次直接祭出了放松限售的大招。

　　在官方表述中，用词较为含蓄——

　　“鉴于《哈尔滨市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》已完成其阶段性调控使命，拟予以废止。”

 

　　而2018年的调控重点，主要放在了“区域性限售政策”，即在主城区6区购买商品住房，自商品房网签合同签订之日起满3年方可上市交易。

　　此外，文件还有两个重点——

　　提高公积金贷款条件，以及严格执行差别化的住房信贷政策，严格控制二套以上购房的首付和利率标准，抑制投资和投机购房需求。

　　而调整后，可以理解为：

　　取消限售，同时降低公积金贷款条件，放松信贷政策，尤其是二套及以上购房首付和利率标准。

　　至此，这座屡屡被推向风口浪尖的东北省会城市，几乎不存在多少实质性的限制政策，迎来了大规模全面放松。

　　哈尔滨，已经彻底摊牌了！

　　哈尔滨的放松政策，不是来得来早，而是太迟了。

　　数据显示，这座省会城市的二手房价格同比下跌幅度高达12.79%，在全国省会中垫底。

　　原本突破了万元的房价，又一次被打回原形。

制图：智谷趋势  数据来源：中国房价行情网

　　这一打，哈尔滨楼市就再没起来过。

　　以更保守的国家统计局数据为例 ，2月份，哈尔滨新建商品住宅销售价格环比下降0.9%，同比下降3.8%；二手住宅销售价格环比下降1%，同比下降3.4%。

　　换句话说，自2021年8月至今，哈尔滨新房价格已连续七个月下跌。

　　比起去年高峰期直奔1.4万元均价的市场情况，现在的哈尔滨楼市一片哀鸿。

　　甚至，“零首付”也重现江湖。

　　据第一财经报道，哈尔滨如今的降价幅度惊人，一些去年均价上万的楼盘，现在最多直降数千元，用“腰斩”形容也不为过。

　　“万科金域悦府、融创公园壹号、和泓公馆、碧桂园国风云筑等盘都降价了。”

　　其中，融创公园壹号开盘价近一万，现在均价七千多，个别楼栋卖的更低。万科金域悦府开盘价一万两千多，现在有房源均价9000~11000元。

　　这些楼盘，多数都位于新区新城，需要不断吆喝，受到市场波动影响巨大。

　　不仅如此，哈尔滨甚至出现了触目惊心的“鹤岗化”现象。

　　据华夏时报报道，当前哈尔滨市总价不高于10万元的住宅有46套。

　　而这些房子，都在市区——

　　以阿城区一套建面67.61平的住宅为例，该房子单价最低，仅1036元/平，也就是说，买下这套67.61平两室一厅房源，仅需7万元。

 

　　再不救，楼市真的就不行了！

　　因此，过去两年，哈尔滨政府的救市动作，已经在全国出了名。2020年疫情后的“哈十四条”，就让我大开眼界。

　　不仅提出监管资金额度只留存3%，开发商可以随时申请使用，还给公寓开出了“民用水电”和同等利率优惠。

　　去库存之心，路人皆知。

　　不过，有意思的一点是，哈尔滨政府并不“忌讳”降价，反而鼓励企业打折促销、团购等方式让利销售。

　　2020年10月，哈尔滨又破天荒地出台了直接给中专生2万购房补贴、开发商可以按栋预售等政策。

 

　　从监管资金门槛降低，购房补贴、鼓励打折，再到取消限售......

　　哈尔滨，几乎做了一切能做的努力。

 

　　楼市萧条，背后是经济萎靡和人口外流的残酷真相。

　　作为曾经的工业重镇，哈尔滨在改革开放伊始的1978年，和长春、沈阳、大连一样占据全国Top10的地位。

　　哈尔滨排名全国第六，经济总量比广州还要高。

　　直到2001年，哈尔滨仍然是全国率先突破千亿规模的经济大市，以1120亿排在第19位，与南京、佛山不相上下。

　　那时候，西安、长沙、合肥还被远远地甩在后头。

　　如今，这些曾经的竞争对手早已迈入了万亿俱乐部，而哈尔滨的经济总量仍然停留在：

　　5183.8亿

　　病树前头万木春。其他城市突飞猛进，哈尔滨显得步履蹒跚。在楼市黄大大统计的全国41座重点城市2001-2020年GDP增幅表上，哈尔滨排名垫底。

　　在全国经济版图上，哈尔滨也滑落了25名，仅排在44位。

　　经济乏力，与楼市的疲软表现，绝不是偶然关系。城市竞争如逆水行舟，楼市资金的流向亦是如此。

　　伴随经济疲软的是，最近10年哈尔滨出现了全中国省会城市最严重的人口外流现象。

 

　　放眼全国，包括东北长春、大连、沈阳，西藏拉萨等城市在内，都没有出现人口减少的现象。

　　唯独哈尔滨市，七普人口已经降到了1000.9万人，缩水62.7万。

　　今年发布的七普数据，南阳成为唯一一个人口“降级”的城市，从千万人口跌落为971.3万人。

　　而下一个“降级”的城市，极有可能就是哈尔滨。

　　人口负增长，除了出生率低迷，更重要的原因，还在于人口疯狂外流。

　　许多年轻人选择离开这里，孔雀东南飞，去寻找更好的就业机会。

　　就拿理工科名校哈尔滨工业大学来说，2019届毕业生就业区域中，排在前三名的是华东、华北、华南地区，加起来占比高达7成。

　　然后才是东北地区，占比仅17.49%。

 

　　这种现象，在硕士层次最为明显。

　　数据显示，哈工大2019届硕士中，来自东北生源地的毕业生，大量流向了华东、华北、华南，仅有1/4左右留在了东北。

 

　　近几年，多个省份都出现了“哈工大深圳校区录取分数线超越校本部”的情况，让哈尔滨更增加了一份尴尬。

　　年轻人用脚投票，也是北方很多城市的共同课题，只是哈尔滨的形势尤为严峻。

　　现在，坚守在哈尔滨的，多是老年人——偌大一个哈尔滨，60岁以上的人口足足有220万人，占21.98%。

　　垂垂老矣，经济低迷，哈尔滨会成为第一个楼市崩掉的省会城市，也不出奇。

　　郑州“郑十九条”的全面铺开，以及哈尔滨取消限售。

　　前者，直接启动了“货币化安置”，以及取消认房又认贷，为所有城市率先拉开松绑的口子。

　　而后者的放开限售，是一个重要信号，说明地方政府开始“直接”给政策调控松绑。

　　其本质是加强楼市的流动性，从供需两端松绑，活跃市场。

　　只有置换群体起量，新房市场才能企稳，从而带动前置市场——土地市场。

　　传导链条和调控思路，都是如此清晰。

　　哈尔滨是第一个，但不会是最后一个。

　　不管是国家中心城市，还是省会城市，都已经悍然下海以身涉险。

　　这意味着，全国范围的救市浪潮，已经从暗流涌动，转变为明面上的波涛汹涌。

　　在郑州的带动下，三月份已有十余个城市出台鼓励购房措施。

　　而据诸葛研究院统计，截至3月21日，今年共有近60个城市松绑楼市政策。

　　接下来，将会有更多城市，在更大范围施以更大力度的放松政策。

　　一切只因，在持续下行的楼市面前，官方风向已经全面转变——

　　一个月前，官媒还企图敲打，直接厉声呵斥“稳楼市需谨防市场过快上涨”；

　　一个月后，面对史无前例的信贷负增长和持续冰封的楼市，官媒也忍不住改口“房地产市场平稳发展有基础”。

　　没办法，形势比人强！

　　矫枉必须过正的道理，各地应该早早领悟——但现在，很多小城市已经救不过来了。

　　哪怕是哈尔滨这样的千万级别省会城市，也是不值得抄底的。

　　本地人买房居住，也要充分考虑每个片区的价值，尽可能保值，避免站岗。

　　以下文章来源于楼市黄大大 ，作者夏虫

　　楼市黄大大.

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