业主们关注正荣的财务状况，最主要的担忧是怕自己的房子会烂尾。除了楼盘停工，在不久前的2月11日，正荣地产及其关联物业公司正荣服务，还遭遇了股价闪崩的惊魂一刻。

　　近日，来自湖南长沙“正荣滨江紫阙台”的业主频繁在各大平台爆料项目停工的消息。正荣的业主怎么也想不通，昔日遭到哄抢的“网红楼盘”，怎么说停工就停工了。

　　据了解，该项目已销售总额约30亿元，但监管资金余额仅剩约2.3亿元，难以覆盖后续建设资金缺口。有业主对腾讯房产表示了担忧：按照目前正荣地产的财务状况，房子不知何时才能复工。

　　3月31日，正荣地产发布了2021年度业绩报告。然而，除了买了正荣房屋、为了项目复工维权的业主，似乎并没有太多人关注这个消息。

　　业主们关注正荣的财务状况，最主要的担忧是怕自己的房子会烂尾，因为除了楼盘停工外，在不久前的2月11日，正荣地产及其关联物业公司正荣服务，还遭遇了股价闪崩的惊魂一刻。

　　当天，两只股票股价在午间时分大幅跳水，跌幅一度均超过80%，创下历史纪录。同时，正荣系的多只债券也出现不同程度下跌，遭遇“股债双杀”。

　　更让业主担忧的是，正荣地产的资金随时会暴雷。2月18日，正荣地产发公告称，公司原定于2022年3月5日赎回一笔2亿美元的永续债，由于资金有限无法如期偿还，流动性危机浮出水面。

　　根据2021财报数据，截至报告期末，正荣地产归属股东净利润8.09亿元，同比减少了69.48%。归母利润大跌，这让困扰正荣地产的流动性问题，进一步加剧。

　　四面楚歌之下，正荣地产要如何自救，才能走出这场漩涡？

01

　　归母利润大跌近七成，正荣业绩暴大雷

　　在行业整体业绩表现不佳背景下，虽然早预料到正荣的归母利润不会太好看，但真正看到财报数据，依然让投资者大失所望。

　　财报显示，2021年，正荣地产录得合约销售额1456亿元，同比增长2.6%。在行业遭遇下行压力的2021年，正荣地产的销售额尚能实现正增长，但增长速度已明显放缓。

　　而落实到营收和利润上，正荣地产的表现很难让资本市场满意。

　　财报显示，2021年，正荣地产实现营业收入369.92亿元，同比增2.4%。其中，毛利538.24亿元，同比减少22.03%；净利润11.96亿元，同比减少66.40%；归属股东净利润8.09亿元，同比减少69.48%。

　　另一方面，正荣的毛利、净利均出现了不同程度的下滑，尤其是净利润，跌幅远超毛利下滑幅度。2021年，正荣地产的毛利率14.55%，同比下降4.56个百分点；净利率3.23%，同比下降6.62个百分点，毛利率和净利率，均已跌至历史低位。

　　对此，正荣地产的解释是：受调控影响，以及公司采取加速销售去化策略所致。

　　在限价调控背景下，正荣地产为加速销售去化而牺牲一定利润，从而导致毛利率的下滑，可以理解。但净利润下滑的幅度远超毛利下滑的幅度，却并非上述理由可以解释。

　　腾讯房产留意到，净利润大幅下滑近七成，与正荣地产其它开支的增加有关。

　　财报显示，正荣地产的其它开支项，由截至2020年12月31日的1.62亿元，大幅增加846.9%至截至2021年12月31日止的15.29亿元，而增加的主要原因是开发中物业计提减值亏损、以溢价赎回优先票据的开支、处置金融资产净亏损及捐赠支出所致。

　　当中，仅开发中物业计提减值亏损一项，就高达11.69亿，而去年同期的数值仅为1.19亿。然而，在财报数据中，正荣地产并未披露是就哪些开发中物业计提减值亏损。

　　而受业绩表现不佳影响，正荣地产在当天午间业绩挂网后，股价即出现跳水，一度跌超6%，最终收盘报0.61港元，下跌3.17%，总市值仅余26.64亿港元。

02

　　  流动性告急，正荣要如何自救？

　　公众对于正荣地产的担忧，不仅来自公司较差的业绩表现，还来自正荣地产日渐暴露的流动性危机。

　　而从正荣地产最新公布的财报数据上看，公司的流动性危机并未缓解，甚至正在在加剧。

　　根据三道红线新规，于2021年12月31日，正荣地产的净资产负债率为85.5%、现金对短期借贷比率约1.1倍及剔除预收销售款后的资产负债率为74.9%。而在2020年末，该公司这三个指标的数值分别为：64.7%，2.2倍及76.6%。

　　可以看到，除剔除预收销售款后的资产负债率指标外，正荣地产的另外两个指标正在恶化。

　　尤为值得关注的是正荣的现金短债比。财报显示，截至2021年底，正荣地产拥有在手现金391亿元（2020年：430亿），同比减少9%；当中非受限现金147亿元（2020年：355亿），同比减少近六成。

　　而同期，公司借贷总额741亿（2020年：673亿），同比增加10%；当中，一年内到期的短期负债总额为344亿（2020年：195亿），占借贷总额的46%。

　　显然，正荣的在手现金完全无法覆盖短期债务，存在极大的流动性压力。

　　穆迪在2月份的报告中，将正荣地产的公司家族评级(CFR)由“B1”下调至“B3”。同时，穆迪还将正荣地产的高级无抵押评级由“B2”下调至“Caa1”，评级展望由“稳定”调整为“负面”。

　　穆迪表示，评级下调反映出正荣地产的再融资和违约风险加剧，原因是该公司业务疲软、融资渠道恶化以及未来12个月的大量债务到期。负面展望反映出正荣地产在未来6-12个月内解决债务到期问题的能力存在不确定性。

　　正荣在年报中也坦诚，虽然公司在行业困境中积极采取措施，包括加速销售及回款、减少土地开支及精简企业架构等，但由于自四季度起集团在资本市场进行债务再融资遇到困难，以及受限制现金比例的进一步增大，给公司现金流造成相当的压力。

　　面对危机，公司积极自救，包括推进境内外债务化解工作以及加快资产盘活等。截至目前，正荣的永续资本证券同意征求及5笔境外优先票据交换要约均获通过，合共11.8亿美元等值票据及证券延至2023年，大幅缓解短期流动性压力。境内方面，资产支持证券展期获通过。

　　同时，正荣地产管理层在3月31日下午的2021年业绩会上表示公司拒绝“躺平”，管理层表示正加快资产盘活力度，以加快资金回笼、降低公司整体负债规模。正荣地产资产盘活清单中，包括12个自持性投资物业，净值40多亿元。据媒体此前报道，正荣已退出无锡云樾、佛山金洲府等合作项目。

　　然而，穆迪认为，正荣地产处理公司所有到期债务的能力和意愿将会减弱，并已将正荣地产的流动性从“充足”调整为“较弱。

　　留给正荣的时间并不多，公司能否赶在大规模债务到期之前完成资产处置、实现资金回笼并给各地停工楼盘业主一个“复工”的交代？目前来看，一切仍是未知之数。