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北京上海房租上涨,长租市场要回暖了吗?

时间:2022-07-04 10:23来源:钛媒体 作者:柳牧宗
 

 

 

图片来源视觉中国

  上海、北京两地的长租市场,到底呈现出怎样一种境况?长租市场恢复元气了吗?

  随着上海、北京两地疫情逐渐平复,人员得以流动起来,租房换房需求有所提升,房租租赁市场开始回暖。

  6月13日,58同城、安居客房产研究院发布的《5月重点城市租房报告》显示,5月,上海租房热度环比普遍提高,浦东、闵行、宝山、奉贤、徐汇和虹口环比涨幅均在60%以上,崇明区新增房源量环比上涨超3倍。

  报告同时显示,在广州和深圳,租赁需求也呈现小幅回暖,5月份广深两地租房需求热度环比分别上升5.7%、5.5%。

  不过,租房热的背后,不少租客在小红书、豆瓣、微博等社交平台上,纷纷吐槽「房租上涨过高」——事实上,不仅仅是个人房东,部分品牌长租公寓也加入到涨租的队列中。

  那么,上海、北京两地的长租市场,到底呈现出怎样一种境况?长租市场恢复元气了吗?

上海房租普遍上涨,北京「冷热分化」

 

  一线城市租金普遍上涨,给不少依靠租房的年轻人造成了巨大的困扰。在上海做互联网运营工作的小雨(化名)告诉钛媒体App,她在普陀区长寿路租住了一套面积70平米的房子,住了四年了,房东没给她涨价,一直是8500元的租金。

  最近一段时间,她想找找静安的房子,按她的心理预期,每年上涨500元的房租是能接受的,但实际情况是,租金上涨得太快了。

  “前些天我订了一套房子,110平米,月租1万5左右,最后跟房东谈到了1万4,当天就交了押金,结果过了几天签合同的时候,房东就不太愿意租给我了,告诉我其实有别的租客看中这套房子了,人家能给到1万5。”她无奈地说道,现在上海租赁市场就是这么夸张,普遍都在上涨,大家还要竞价去租房。

  据小雨从房屋中介处了解到,现在上海70平米~90平米的大一室,价格区间在8000元~15000元,房源很紧张,几乎是每放出一套很快就有人预定了。

  “上海经历了一波疫情,许多以前合租的人更倾向整租、独居,你不租,还有别人加价租,导致房东对价格的心理预期也很高。”她对此分析称。

  最近,她跟在北京的朋友们聊起过租房的事,在地段、面积、装修等类似的情况下,现在上海的房租要比北京贵出2000元~3000元。

  据了解,很多二房东跟房东一签就是签五年的时间,帮助其装修房子、寻找客源,房东直接收钱就行,会觉得很划算。“像上海年轻的小姑娘们,都喜欢Fancy、Ins等装修风格,二房东收了房子,按这些风格装修下来,整体租金要比同样地段、户型的房子贵3000元~4000元。”

  小雨告诉钛媒体App,一套原本只能租5000元的房子,经过二房东精心装修,能租到1万元的价格,她觉得这些年来房租一直上涨,跟二房东的存在还是有很大关系的。

  那么,事实是否如此?据CRIC城市租售系统数据,2022年5月,集中式公寓同比下降了1.7个百分点,分散式公寓租金同比下降18%,而最大规模的个人房源,在疫情的两个月里,涨幅至少超过9%。

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  总结一下,论租金涨幅大小,个人房东排在第一位,其次是集中式公寓,分散式公寓涨幅最小。换句话说,这波涨价潮中,个人房东是「做了最大贡献的」。

  据钛媒体App了解,上海这波疫情过后,大家都意识到居委会、小区物业跟自己的生活质量还是密切相关的,在租房、买房的时候,其要求就变得更高了。小雨表示:“就拿封控时期发生活物资来说,有的小区给居民发了15次之多,有的就只给发5次,差别还是相当大的。”

  小雨表示,经历了这次的找房事件,她考虑花1万5左右,将住了四年的老房子装修成喜欢的风格,继续住下去。“不想再继续找房子了,太贵了,而且也很折腾人。”

  在上海房租供不应求、普遍涨价情况下,北京租房市场呈现出「冷热分化」的状态。

  以北京为例,根据贝壳研究院最新一期的北京市房产租赁市场月报数据,2022年,北京市新增挂牌房源均价较去年有明显上涨趋势,在高校毕业季来临之前,4月的租金挂牌价就已逼近2021年的峰值水平。

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  如今,毕业季已经到来,高校毕业生将集中进入租赁市场,市场活跃度显著提升,租金水平或呈现稳中微涨之态势。

  据贝壳研究院发布的《2022毕业季租住痛点调查报告》显示,有近7成毕业生每月支付租金在2000元以内,超9成毕业生每月支付租金在3000元以内。其中,超八成毕业生将房租控制在占收入30%以内的合理范围;大城市毕业生租房房租收入比更高,承担的经济压力更大。

  对于小雨来说,这些新租客带来的市场波动并不算大。“毕业生更倾向于找合租,或者租住30平米~50平米的一居,对大户型的房租价格影响不会太大。”

  不过,对于租住在朝阳区的程程来说,所感受到的又是另一番光景。

  她告诉钛媒体App,当初是在自如平台订的,租住的是主卧带独卫的房子,大概十几平米,加上服务费逼近5000元。“房子5月底到期,但那时候是疫情期,小区封控了,也搬不了家,我就按自如管家说的,再短租一个月,现在又快到期了,跟管家去谈的时候,结果告诉我涨800块钱,将近20%的涨幅,心理上就有些接受不了。”

  按说房租涨价,一般意味着市场房源供不应求,但实际情况并非如此。

  程程告诉钛媒体App,5月份的时候,她看了自己小区同样户型的房子,结果发现好多是空置的,等6月份再看时,出现了更多空置的房子。

  事实情况,也的确如此。据贝壳研究院统计,5月北京租赁成交环比减少20%,东城、西城、海淀、朝阳、丰台等10个城区,均有不同程度的降温,各区租赁成交环比均减少超10%。

  租金方面,2022年5月,北京租金水平为85.6元/平方米,环比微涨0.2%,同比微涨0.7%。从近五年5月的租金来看,今年5月北京租金仍分别比2018年、2019年同期低1.5%、1.8%。

  程程表示:“6月是毕业季,往年肯定都住满了。而且,这些房子的价格,跟我现在租住的价格差不多,也就是说自如盯着老客户薅,这一点就让人很难受。据我了解,这算是老套路了,租户续约时给涨价,不得已搬走之后,价格就又下调了,吸引新租户进来。”

  不过,即便价格上涨幅度这么大,她也暂时没有换租的想法。“女孩子不想住太偏的地方,不太安全,另外不跟自如签的话,还要自己找室友,也挺麻烦的。”

  她告诉钛媒体App,自己一直选择自如的原因是,在合同方面相对会很规范,不太会产生法律方面的纠纷,至少她租住的这些年里,没有发生过这类事件。

房租上涨何时休?

 

  目前来看,一线城市尤其是上海地区的房租普遍上涨,来自多方面的叠加因素。

  一方面,房东疫情期间收入减少,只能通过涨房租来弥补之前减少的收入,另一方面,这两年长租企业经营压力日益凸显,市场不供应求的情况下,恐怕也有主观意识希望房租能多涨一涨。

  回洁钰告诉钛媒体App:“一线城市租房出现涨价潮,是经济活跃度的表现,即便有疫情原因,工作需求还是会向一线城市靠拢,即便本轮疫情一线城市受到的冲击更大,并在疫情缓解后上海出现了非常明显的人口外流现象,但一线城市的人口吸引力并没有下降,两年前的武汉,今天的北京、上海都一样。”

  对于自如涨价一事,他认为跟大环境有关系,自如的背后是链家,链家当前也面临着比较严峻的经营压力,将企业经营压力转嫁给上下游也属正常。“我认为直接原因,也有房东希望涨价的可能性。”

  有关时下租房人关注的热点话题,自如方面在接受钛媒体App采访时表示,今年6月份之后,疫情市场复苏叠加毕业季租房热点,上海、北京两地的成交量都有明显上涨。其中,6月1日上海复工复产,长租成交量环比增长458%,已基本恢复去年同期水平;北京长租成交量环比增长33.86%。

  对于北京、上海两地租房热情况,盘古智库高级研究员江瀚分析称:“这段时间租房热度较高,原因是多方面因素叠加而成。一方面,从租房市场周期的角度来说,4~6月份毕业生开始步入社会,租房市场就会逐渐出现需求增加的现象。另一方面,疫情之下催生了不少新的租赁需求,譬如更换有品质的小区,或从合租状态转为单人租住等。另外,伴随着各地逐渐进入常态化的状态,市场开始重新恢复正常,当前的市场回暖是前期市场需求集中出现的一种体现。”

  根据自如的数据,今年第二季度,自如全国租金水平保持整体平稳的状态,环比波动幅度均在±2%范围内;客户续约价格同比去年同期,平均涨幅在2.5%-3%。

  “可能有个别房源在续约时,确实可能因为业主重新签订合约、租客前期参与了优惠活动、周边房租因市场供求显著上涨等因素,导致涨幅超过平均水平,会让租客对涨价感受较为强烈。”

  自如方面表示,如客户对自己租金价格有异议,自如会结合具体情况,在双方都能接受的范围内,进行合理调整,尽自己的能力满足客户的租住需求。

  据钛媒体App了解,即将于9月1日起实施的《北京市住房租赁条例》中,明确“住房租金明显上涨或者有可能明显上涨时,北京市人民政府可以采取涨价申报、限定租金或者租金涨幅等价格干预措施,稳定租金水平。”

  据此推断,至少北京的租金9月继续保持涨幅的概率,恐怕不会太大。

  不过,已租住多年的小雨告诉钛媒体App,北京出台的这项政策,对整体长租市场不会产生太大影响,因为市场是由供需决定的,只要某个地段的房子需求大于供应,其价格就降不下来。“房租一旦涨上去了,就不太可能再降回去了,房东、二房东都不太可能接受降价。”

  值得注意的是,近年来保障性租赁住房政策不断完善,很多城市要求保障性住房价格低于同地段、同品质的市场化租赁住房,这给市场化租赁企业提出了更高的经营要求。

  对此,钛媒体App了解到,行业专家曾表示:“「政策性、保障性租赁住房」本质上作为一种福利性政策,主要功能是维护、稳定社会健康发展,因此更应发挥出「兜底性、补充性」作用。而「市场化、机构化长租房」要逐步成为住房租赁市场主力,应在很大程度上能承接过去「购买型、自有型」的存量住房,让这部分房屋能回归到本身应有的居住属性,真正产生房屋应有的价值。”

租赁行业下半场如何破局?

 

  疫情两年多以来,长租公寓市场遭受到巨大冲击,2020年末蛋壳的暴雷,更是给整个长租行业蒙上一层阴影,随后市场迎来最强监管,留存下来的长租公寓品牌们,日子也不好过。

  日前,就在长租市场回暖之际,北京地区一则“「YOU+国际青年社区」在北京苏州桥社区拖欠千万元物业等费用,遭业主出租方当方面宣布终止租赁合同”的消息,在社交媒体上流传。

  公开资料显示,YOU+公寓成立已有10年时间,2014年8月拿到了顺为资本、策源创投的1亿元A轮融资,而顺为资本是雷军创办的投资机构,雷军的加持让YOU+公寓在业内声名大噪。此后,YOU+公寓又接连获得多轮融资,2016年底估值达到4亿美金,成为行业独角兽。

  时隔5年多,YOU+公寓在北京地区的「撤退」,使得关于长租市场的讨论再度甚嚣尘上。

  据钛媒体App了解,YOU+公寓在6月18日发布的《致YOU+国际青年北京苏州桥社区家友的一封信》中表示,自2020年以来,「新冠疫情」导致各行各业市场动荡,经济低迷,加之其他困难,公司在该社区经营举步为艰,累计亏损已达3500多万元。

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网传文件

  网传文件显示,截至2022年6月18日,北京优家公司已拖欠租金及物业费792万元,欠付滞纳金537万元,欠付水电费10.82万元,合计1340.14万元。房屋产权房分别于2月、3月、4月发函要求YOU+北京苏州桥社区运营方支付租金,但未获得相关响应。

  随后,房屋产权方根据相关合同条款,决定解除租赁合同,收回租赁物业,并要求YOU+立即腾房。

  该公开信还称,仅能做公寓的物业租金成本过高,租金成本逐年递增已占到该社区全部营业收入的70%以上,日积月累导致社区经营入不敷出。此外,物业性质无法用作民宿或酒店经营,困扰公司调整经营策略应对市场竞争。

  值得注意的是,YOU+公寓方面称,目前公司东、华南地区部分项目,均取得了相关方租赁减免,而结束北京苏州桥社区的运营之前,会与产权方协调争取给予1~2个月时间,让租户抉择去留及过渡,选择搬离或转去由产权方提供长租公寓服务的,均会配合退还租赁押金并办理退房手续。

  截至发稿之时,YOU+官网信息显示,其在成都、深圳、杭州、北京、上海、广州、南京、苏州8个城市,共布局21个社区,接下来将布局无锡、绍兴等城市,北京地区「系与房东和解后的撤店计划」,更像是断臂求生的无奈选择,而非出现了暴雷。

  不过,这一事件,给整个长租市场再次敲响了警钟。

  据钛媒体App了解,国内长租公寓行业发展至今,有四类模式。其一,为「二房东」,多是对社区商业楼、老旧办公楼、酒店等进行改造,再租出去赚取利润。其二为分散式长租公寓,自如、相寓、青客等都属于此类,赚取差价、服务费等。其三为房企集中式公寓,即开发商自己建设租赁住房,竞争优势较为明显,保利、万科、华润等均已入局。其四为地方政府搭建的租赁平台,可利用城投公司及土地、融资方面的优势,做大市场体量。

  可以看出,YOU+是典型的「二房东」模式,租下一整栋楼或者一栋楼几层,对其进行装修改造,再配备物业服务,然后出租给租户,产权方与租户各自与YOU+签署租赁合同,后者的收益主要来自租金差价。

  由于收房改造投入很大,租金差价有限,这类租赁企业回收慢,周期很长,发展速度并不快。

  分散式长租公寓,是当前市场最活跃的模式,但也存在不少弊端。为了跑马圈地,得到更多优质房源,分散式长租公寓企业不断抬高租赁价格,不仅推高了租金价格,也给自身带来了沉重的成本负担,一旦资金链断裂,就有可能发生暴雷。

  回洁钰告诉钛媒体App:“现在长租企业规模普遍萎缩,扩展时代已经过去,所以倒挂现象应该是大范围减少了。避免长租公寓暴雷现象,首先是规范企业行为,限制盲目扩张,更重要的是规范企业出租行为,尤其是利用金融工具搞所谓的租金贷这样的行为。归根到底,长租平台应该是政府监管、企业经营、社会监督的三方共管状态。”

  据我爱我家研究院重点监测12城数据显示,2022年5月,经纪机构住宅租赁成交总量环比增长3.9%,同比下降18.3%,不及上年同期水平。预计6月重点监测城市成交总量,较5月会有明显的增长,一线及强二线城市或达到上年同期水平,租赁市场逐步进入疫情后恢复期。

  这意味着,长租市场想要恢复元气,尚需一段时日。

  与住宅买卖市场相比,目前有关机构尚未建立长租公寓机构准入条件和退出机制,完善租赁领域法律法规,这就使得长租市场仍将处于白热化竞争状态,而只要竞争存在,行业乱局就会持续不断。

  “随着租赁市场不断扩大,自然要衍生出规范的平台,但平台需要有效监管,而监管缺位目前越来越突出,能否形成政府监管、法律完善、社会监督、企业经营,共同打造的租赁平台是当务之急。其中,政府监管的核心应该是规范和约束租赁双方的行为,出租人保证租赁期限完整、租金稳定,承租人保证租赁行为合法,遵守租赁要求,并把不良租赁行为纳入征信,通过曝光清除不良租赁行为。”回洁钰告诉钛媒体App。

  当下,「二房东」、分散式长租公寓面临诸多困难,相关部门在资金、税收、人才方面,需要加大扶持力度,譬如对经营困难的长租品牌企业给予税收减免,银行等主体机构提供信贷支持等,让租赁市场得到有序发展。

  对于奋斗在大城市的年轻人而言,不止想要有一个栖身之所,更希望将租住之处当成温暖的港湾,而长租企业们,仍会走过一个漫长的阵痛阶段,才能得以更好地发展。

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