节后才开工没多久，楼市又迎来了大礼包。

　　这一次松绑的是银行的“两条红线”。

文件是由央行和银保监会共同下发的，主要内容有两条：

　　第一、保障性租赁住房相关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。第二、保障性租赁住房的贷款力度要加大。

 

　　怎么来看这个松绑信号？看待问题，一定要有一分为二的思维：

　　一方面，从增加保障性租赁住房这个事情本身看。

　　这无疑是提供住房供应对稳房价也有一定积极作用。

　　今年官方给住房的基调是一个字“稳”。

　　但就这个政策来说，只是单拎保障性租赁住房出来，不包含共有产权，人才安居房等其他的保障性住房，对提供住房供应很有限。

　　很简单的道理，因为租赁性住房原本就是很多买不起商品房的人，还有一些是内部人员，呵呵~。

　　我看去年拍地的时候，都会要求竞配建一定比例的保障房，也就是说开发商建商品房的同时，也在参与建设保障房。

　　我还看了不少城市的十四五住房计划，都针对保障性租赁项目提出一定的目标。

　　这都是稳房价的长效机制，现阶段的供给虽说对房价影响有限，但都是很好的措施。

　　另一方面，从整个信贷层面。

　　银行把保障房贷款剔除出来，是间接放松开发商信贷，会利好商品房的开工和建设。

　　

　　怎么来理解？大家要知道，房地产贷款是一个总称，里面包含了个人住房贷款、商品房的开发贷，还有保障性租赁住房的贷款等等。

　　现在保障性租赁住房的相关贷款不计入两条红线内，那么就意味着给商品房，给房企的贷款额度提高了。

　　因为去年信贷收紧之后啊，房企的水龙头一下子就断了，房企自身难保，正常的商品房都得停工，那些配建的保障房项目，更是别想动工。

　　大家看下面这个图就知道，去年保障性住房开发贷款直接跌至负增长。商品房和保障房都是一个开发商建，开发商没钱，那保障房还玩啥？

　　这种僵持的结果反而降低了整体供给。

　　另外很多人可能不懂，建设保障性租赁用房对当地的财政要求非常高，地方要是钱袋子空空，哪来的钱建保障房。

　　尤其像去年那样卖地收入大幅减少，上面要求完成的保障性住房任务，更加只能暂缓。

　　如果政府想要推动保障房建设，那楼市就不能太差，同时还要给房企来点好处，让他们有动力去建设。

　　所以，解绑“两条红线”就是第一步。

　　这样的政策，对今年稳楼市，稳房价，必然是大大的好处。

 

　　再给大家讲讲开发商这边的情况。

　　“两道红线”在2020年9月份就提出来了，2021年1月份正式生效。

图片来源：中国人民银行网站

　　当时全国不少地方楼市都处于火热的状态中，高层急需通过一些政策手段和金融手段稳房价。

　　从长期来说，房地产市场也面临拐点，房企杠杆过高对金融市场潜在风险太大，所以从控制金融风险的角度来说，也需要降杠杆。

　　于是“两道红线”就此出台，要求银行本年度「新增涉房贷款」占「全部新增贷款」的比例不能超过30%左右（不同级别银行，红线不一样。）

　　信贷就是房地产的龙筋，龙筋被抽走，我们也看到了，2021年房地产行业就剩下一口气吊着，半死不活。

　　2021年土地成交面积比上年下降15.5%，成交面积创20年来的最低值。2021年房地产开发投资增速创2016年来最低值，新开工面积加速下降。2021年房企到位资金增速创2016年来新低，国内贷款减速创历史新低。

　　一直到2021年12月份，信贷才放松，市场成交才开始有点起色。

　　对个人住房贷款而言，利率的确降了，放款速度也加快了。

　　对于开发商的贷款，却始终不肯松口。而如今正是房企最缺钱的时候。之前统计局有一个图表，统计了2021年1-11月份房企来钱的比例。

　　国内贷款指的就是国内银行的放贷和融资，这一比例在2021年明显减少，房企只能靠销售回款续命。

　　经过去年一年的去杠杆后，全国房地产贷款和个人房贷在三季度末分别跌至19.7%和27.1%。

 

　　2021年全年的最新数据为：房地产贷款余额占比回落至27.07%；个人住房贷款占比为19.88%。

　　对比一下去年银行划定的红线范围：

　　现在成交量本来就少，加上信贷转向，个人住房贷款基本都没问题了。

　　而给开发商的开发贷呢？大型中资银行虽然没踩线，但是却不敢借钱，尤其是高风险房企。

　　其他的小银行基本上都踩线了，钱拽在手里也不敢借。

　　虽然那些出事的房企频繁高喊“保交楼”，但是这仅仅限于一部分区域。

　　新年回去，我还特意问了我老家那边的恒大项目，据老家人说一直没见复工。

　　这个新年多地遭遇返乡置业潮大缩量。

　　除了昨天我分析的那些因素之外，还有一个很现实的点，大家对期房的信任降到了历史的最冰点。我看大家的留言也感觉如此。

　　比起一二线城市，三四线出现烂尾楼的概率大大增加，现在就连复工复产都是优先一二线。

　　三四线城市的市场几乎都是县城市民和农民支撑起来的，烂尾楼对于他们来说简直是不可承受之重。

　　这风险太大了，押上了一辈子的积蓄，农民宁愿不买房也不敢买打折的新房啊。

　　所以恢复对项目的开发贷款真的是当前非常迫切的事情。

　　只有开发贷恢复了，项目真的在复工复产，准时保交楼，刚需的信心才会一步步重建起来。

 

　　不知道大家发现没，楼市从一个被五花大绑的粽子，正在逐渐宽衣解带。

　　但是我认为啊，放松的政策依然还是会偏谨慎的，衣服一件件脱呗。

　　春节开工第一天，就松一松，也算开了个好头。

　　其实吧，我观察楼市这么多年，政策其实从来没变过，市场热了政策就紧，市场冷了政策就松。

　　太热或太冷都不行，现在楼市已经到了极寒之时。

　　连这次我连春节回村里都感受到房地产的冷暖。

　　好多人都提前回家过年了，一问才知道有的已经回来好几个月了。

　　这些人大部分都是60尾70后为主的农民工，在不同城市接一些做装修和泥水零工。

　　但是去年下半年不少工地都停工了，大家担心继续做下去拿不到钱，白干一场，施工方就让大家早早回家过年了。

　　半年没收入，大家纷纷叹气，过年就连麻将都得降级，以前十块二十，今年五块五块地打。

　　像农民工，对房地产的冷暖感受会尤其强烈。

　　房地产不管你愿不愿意承认，当下还是中国经济之锚，房地产行业的衰落仍然是中国经济不可承受之重。

　　借用中财委办公室副主任韩文秀的话：

　　“房地产业规模大、链条长、牵涉面广，在国民经济中，在全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当高的份额，对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响”。