这两天，广州又站到了风口浪尖上。

　　这一切，都因为一个楼盘的定价。原因无他，就是贵。 靠贵出圈的是豪宅盘汇景台，备案价超过14万/㎡，售价直接甩了周边二手房几条街。在新房普遍限价的当下，汇景台凭借价格成功突围，也让大众质疑，广州的新房限价是不是已经名存实亡了？ 2月10日，广州住建局专门就此事进行了回复。这次回复很有意思，也很有技巧，着实耐人寻味，水平之高，让站长不禁拍疼了大腿。

　　01

　　新房限价，存在弹性

　　2月8日，位于广州天河区的汇景台开始诚意登记。这是一个不折不扣的豪宅盘，周边配套非常nice，所以关注度巨高。

　　之前外界给汇景台估的价是12万/㎡，不过从最终价码来看，这个预测还是太保守了——汇景台的备案价达到了14万/㎡到15万/㎡。

　　说实在的，这个价格属实是高了。毕竟广州在2021年全年的新盘都没有一个备案价是超过10万/㎡的，结果在这样一个行业不景气的时节，汇景台直接干到14万/㎡，跨度之大让人不敢相信。

　　再来看项目周边的二手房，均价基本都在10万/㎡徘徊，汇景台的备案价显得鹤立鸡群。

　　汇景台的备案价曝光后，直接引发的，就是外界对广州新房限价的质疑。

　　所谓新房限价，指的是官方锁死新房售价，强制开发商新房开盘价不得超过某一限定值，从而避免新房房价出现暴涨的情况。

　　去年7月，广州推出新房限价政策，新取证项目基本都是按街道备案价直接锁死；有历史取证的项目，新取证备案价最高价要比上一期的均价下浮3%。

　　此前很长一段时间以来，广州新房、二手房一直是价格倒挂，这也是很多人打新的最大动力。现在汇景台的备案价突然超过周边二手房一大截，也让大众敏锐地察觉到了风向的变化——

　　广州是否已经给新房市场松绑了？

　　2月10日，广州住建局回应了此事，称“广州一直以来都实施严格的住房价格指导，但各个楼盘备案价是根据周边楼盘情况进行通盘考虑的，并实施动态价格指导，没有按价格专门去设置一个红线。每个楼盘每个时期备案价会有所波动，目前限价政策并没有放松”。

　　简单概括，就是广州没有放松限价政策，新盘备案价出现波动是“正常情况”。

　　虽然口头上没放松，但广州新房面临的限制的确是少了，无论是实施“动态价格指导”，还是允许“每个楼盘每个时期备案价有所松动”，一来二去，官方态度已经很明显了——备案价是弹性的。

　　对广州楼市而言，这一波限制松动的影响很大。

　　去年下半年，新房限价过猛，再加上楼市萎靡不振，很多开发商索性推延了开盘时间。现在高端项目的限价开始有了突破迹象，估计很多高端盘的开发商要准备放盘了。

　　短期来看，广州的新房房价估计很有可能抬头。但购房者是否愿意买单，还是要看市场的反应。

　　买卖双方的博弈，在此一搏。

　　02

　　楼市回暖，仍需时间

　　现在的广州和深圳，在楼市上，就是一对难兄难弟。

　　中指研究院最近公布了今年春节期间（1月31日-2月6日）的楼市成交情况。其中，深圳成交面积0.94万㎡，广州成交0.1万㎡。

　　单从成交面积来看，广州楼市比深圳更凉。

　　事实上，广州楼市已经萎靡很长一段时间了。从2021年下半年开始，广州的新房、二手房市场双双进入下行期，房价失守，成交量更是一蹶不振。

　　广州楼市的低迷，跟2021年下半年的整体环境有直接关系——

　　1、楼市调控；

　　2、信贷收缩；

　　3、房企爆雷。

　　2021年，楼市调控已经达到顶峰，很多地区都处于新房、二手房的双重管控中，新房有限价，二手房有指导价，信贷也在收缩，贷款越发困难。尤其是在2021年下半年，堪称房地产行业的“至暗时刻”，房企爆雷不仅带来了大面积的裁员、欠薪，还有一众楼盘的停工。

　　房价普降之后，我们也见识到了人生百态，房贷断供，降价维权，负面新闻层出不穷，大众对楼市的信心也是不断下降。

　　地方卖不出去地，大众不敢买房，2021年第4季度的房地产甚至拖累了GDP。

　　现在的楼市正在艰难重启中，2021年12月，央行宣布全面降准，释放出积极信号。2022年1月，伴随着高层的接连表态，5年期的LPR利率也下降了5个基点。

　　继房贷利率下降之后，信贷再度迎来松绑。2月8日，央行和银保监会下发了《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度的通知》，文件提出——

　　一、保障性租赁住房相关贷款不纳入房地产贷款集中度管理；

　　二、保障性租赁住房的贷款力度要加大。

　　这则通知的重点在第一点，银行将保障房贷款从房地产贷款集中管理中剔除，意味着银行腾出了一部分贷款额度，那么以后给商品房、给房企的贷款额度也可以提高了。

　　高层鼓励买房的信号，其实尽在不言中。

　　03

　　结语

　　我们能够看到，目前信贷环境正在趋于宽松，但楼市的未来走向，还得看各地的楼市政策是否能进一步松绑，现在的纾困政策是否会落实到托市这一步。

　　现在的各方数据都很凉，从易居研究院智库中心的数据来看，今年1月前23天，全国百城新建商品住宅成交面积为1757万平方米，环比下跌20%，同比大跌44%。

　　房企拿地的热情也在持续冷却，2022年1月，百强房企拿地总额837亿元人民币，同比下降62.6%，还不到去年同期的一半。

　　很多事都是这样，从众心理，惯性使然，靠的就是一股劲儿。一旦这口气泄了，再想鼓起来就没那么容易了。

　　从目前来看，只能说，楼市依然信心难塑啊！